શું આપણા હાઈ-રાઈઝ બિલ્ડિંગ્સ ભવિષ્યની ‘ઊભી ઝૂંપડપટ્ટી’ બની જશે?

૮૦ લાખના ફ્લેટની ભ્રામક લક્ઝરી અને ‘મેન્ટેનન્સ’ નો ફંદો

બિલ્ડરનું આકર્ષક બ્રોશર જોઈને ૮૦ લાખ કે ૧ કરોડનો લક્ઝુરિયસ ફ્લેટ ખરીદનારો મધ્યમવર્ગ આજે દર મહિને ૫ થી ૧૦ હજાર રૂપિયાના ‘મેન્ટેનન્સ’ ના ભાર નીચે દબાઈ રહ્યો છે. જ્યારે દસ વર્ષ પછી બિલ્ડિંગની લિફ્ટ, ફાયર સેફ્ટી અને રંગરોગાનના લાખો રૂપિયાના ખર્ચાઓ આવે છે, ત્યારે ‘રિસોર્ટ જેવી લાઈફસ્ટાઈલ’ નું આ આખું અર્બન રિયલ-એસ્ટેટ મોડેલ કડડભૂસ થઈ શકે?

શહેરમાં પોતાનું એક ઘર લેવું એ દરેક મધ્યમવર્ગીય પરિવારનું સૌથી મોટું અને ભાવનાત્મક સપનું હોય છે. બિલ્ડરની ભવ્ય જાહેરાતો અને ‘રિસોર્ટ જેવી લાઈફસ્ટાઈલ’ ના વાયદાઓ જોઈને માણસ પોતાની આખી જિંદગીની બચત અને પ્રોવિડન્ટ ફંડ (PF) ના પૈસા ભેગા કરીને ૮૦ લાખ કે ૧ કરોડનો લક્ઝુરિયસ ફ્લેટ ખરીદી લે છે. હોમ લોનનો EMI શરૂ થઈ જાય છે અને શરૂઆતના બે-ત્રણ વર્ષ બધું જ ફાઈવ-સ્ટાર હોટલ જેવું ઝગમગતું લાગે છે. પણ અસલી આર્થિક રમત ત્યારે શરૂ થાય છે જ્યારે બિલ્ડર પ્રોજેક્ટ હેન્ડઓવર કરીને નીકળી જાય છે અને સોસાયટીનો વહીવટ (AOA – Apartment Owners Association) રહીશોના હાથમાં આવે છે!

આજના અર્બન રિયલ-એસ્ટેટ મોડેલનો આ સૌથી કડવો અને સાયલન્ટ આર્થિક કકળાટ છે — ‘મેન્ટેનન્સ ટ્રેપ’ . દર મહિને મેન્ટેનન્સ પેટે હજારો રૂપિયા ભરવા એ અનિવાર્ય બની ગયુ છે, જેમાં સામાન્ય નોકરિયાત માણસનો શ્વાસ ધીમે ધીમે રૂંધાઈ રહ્યો છે.

૧. ‘મેન્ટેનન્સ’: એક એવો છુપો EMI જે ક્યારેય પૂરો થતો નથી!

જ્યારે તમે ૮૦ લાખ રૂપિયાનો ફ્લેટ ખરીદો છો, ત્યારે તમે માત્ર ચાર દીવાલો નથી ખરીદતા; તમે સ્વિમિંગ પૂલ, સેન્ટ્રલ એસીવાળું ક્લબ હાઉસ, જીમ્નેશિયમ, લેન્ડસ્કેપ ગાર્ડન અને ૨૪ કલાક ફરતા ડઝનબંધ સિક્યુરિટી ગાર્ડ્સનો તોતિંગ ખર્ચ પણ તમારા માથે લો છો.

બેંકનો હોમ-લોનનો EMI તો ૧૫ કે ૨૦ વર્ષે પૂરો થઈ જશે, પણ આ મેન્ટેનન્સનો ‘EMI’ આજીવન ચાલવાનો છે, અને ફુગાવા સાથે તે દર વર્ષે વધતો જ જવાનો છે. ૬૦ કે ૭૦ હજાર રૂપિયાનો પગાર કમાતા મધ્યમવર્ગીય માણસ માટે જ્યારે મહિનાની શરૂઆતમાં જ ૭,૦૦૦ રૂપિયાનું મેન્ટેનન્સ બિલ આવે, ત્યારે તેના ઘરના માસિક બજેટમાં સીધું જ ગાબડું પડે છે. મોજશોખની આ લક્ઝરી ધીમે ધીમે એક બોજ બની જાય છે, કારણ કે વાસ્તવિકતામાં એ સ્વિમિંગ પૂલ કે ક્લબ હાઉસનો ઉપયોગ મહિનામાં માંડ બે-ચાર દિવસ થતો હોય છે, પણ તેનું બિલ આખો મહિનો, બારેમાસ ચૂકવવું પડે છે.

૨. ૧૦ વર્ષ પછી ફૂટતો ‘ડેપ્રિસિએશન’ નો ટાઈમ-બોમ્બ

શરૂઆતના વર્ષોમાં બિલ્ડિંગ નવું હોય એટલે મેન્ટેનન્સનો ખર્ચ માત્ર સફાઈ, ગાર્ડ્સના પગાર અને લાઈટબિલ પૂરતો સીમિત રહે છે. પણ સાચો આર્થિક ભૂકંપ બિલ્ડિંગને ૧૦ થી ૧૨ વર્ષ થાય ત્યારે આવે છે.

હાઈ-રાઈઝ બિલ્ડિંગ્સમાં દર દસ વર્ષે લિફ્ટના વાયરિંગ અને મોટર રિપ્લેસ કરવા પડે છે, જેનો ખર્ચ લાખો રૂપિયામાં આવે છે. ૨૦૨૬ ના નવા ‘નેશનલ બિલ્ડિંગ કન્સ્ટ્રક્શન સ્ટાન્ડર્ડ્સ’ (NBCS) ના કડક નિયમો મુજબ, ફાયર સેફ્ટી સિસ્ટમનું અપગ્રેડેશન અને NOC લેવા પાછળ સોસાયટીએ ફરજિયાત મોટો ખર્ચ કરવો જ પડે છે. આ ઉપરાંત, ૨૦ માળના બિલ્ડિંગને બહારથી કલર કરાવવાનો અને વોટર-પ્રૂફિંગનો ખર્ચ ૪૦ થી ૫૦ લાખ રૂપિયા પહોંચી જાય છે.

આવા સમયે, સોસાયટીનું માસિક મેન્ટેનન્સ કે વર્ષોથી ભેગું કરેલું ‘સિંકિંગ ફંડ’  સાવ વામણું પુરવાર થાય છે. કમિટી મેમ્બર્સ જ્યારે દરેક ફ્લેટ દીઠ વધારાના ૫૦ હજાર કે ૧ લાખ રૂપિયાનો ‘ફાળો’ માંગવા જાય છે, ત્યારે જનરલ મીટિંગ (AGM) માં મોટા ઝઘડાઓ શરૂ થાય છે. “મારી પાસે પૈસા નથી” કે “હું તો ગ્રાઉન્ડ ફ્લોર પર રહું છું, લિફ્ટના પૈસા શા માટે આપું?” જેવી દલીલોથી વહીવટ ખોરવાઈ જાય છે. તાજેતરમાં નોઈડા અને મુંબઈમાં બનેલી લિફ્ટ તૂટી પડવાની કે હાઈ-રાઈઝમાં આગ લાગવાની દુર્ઘટનાઓ પાછળનું મુખ્ય કારણ આ જ ‘મેન્ટેનન્સ ડિસ્પ્યુટ’ છે, જ્યાં ભંડોળના અભાવે સમયસર મેન્ટેનન્સ થઈ શક્યું ન હતું.

૩. વોટ્સએપ ગ્રુપની પંચાતો અને ડિફોલ્ટર્સનું દૂષણ

જ્યારે અમુક લોકો મેન્ટેનન્સ ભરવાનું બંધ કરે (ડિફોલ્ટર્સ બને), ત્યારે તેનો સીધો આર્થિક બોજ નિયમિત પૈસા ભરતા પ્રમાણિક રહીશો પર પડે છે.

આ સમસ્યા માત્ર આર્થિક નથી, પણ સામાજિક કકળાટનું સૌથી મોટું કારણ છે. સોસાયટીના વોટ્સએપ ગ્રુપોમાં રોજ સવારે મેન્ટેનન્સના બાકી લેણાં વાળાના લિસ્ટ મુકાય છે, તેમનું પાણી કાપી નાખવાની કે પાર્કિંગ છીનવી લેવાની ધમકીઓ અપાય છે. RERA (રેરા) ના કાયદાઓ ભલે ગમે તેટલા મજબૂત હોય, પણ એક પડોશી જ્યારે બીજા પડોશી સામે કાયદાકીય નોટિસ મોકલે, ત્યારે ત્યાં રહેવાનું વાતાવરણ અત્યંત ઝેરી બની જાય છે. કોઈ પણ ભણેલો-ગણેલો પ્રોફેશનલ માણસ પોતાની ઓફિસનો થાક ઉતારવા ઘરે આવે, ત્યારે તેને સોસાયટીના હિસાબ-કિતાબ અને પ્લમ્બિંગની માથાકૂટમાં પડવું ગમતું નથી. પરિણામે, મેનેજમેન્ટ ધીમે ધીમે ખાડે જવા લાગે છે.

૪. ભવિષ્યનો ભયાનક ખતરો: ‘વર્ટિકલ સ્લમ્સ’ (ઊભી ઝૂંપડપટ્ટી)

જો આ મેન્ટેનન્સ ટ્રેપનો કોઈ નક્કર અને કાયદાકીય ઉકેલ ન આવ્યો, તો ભારતનું શહેરી રિયલ એસ્ટેટ એક બહુ મોટા ખતરા તરફ જઈ રહ્યું છે, જેને અર્બન પ્લાનર્સ  ‘વર્ટિકલ સ્લમ્સ’ કહે છે.

જરા કલ્પના કરો કે જો કોઈ ૨૦ માળના બિલ્ડિંગમાં મેન્ટેનન્સના અભાવે કોરિડોરની અડધી લાઈટો બંધ હોય, ગટરમાંથી વાસ આવતી હોય, બહારનો કલર ઉખડી ગયો હોય અને બેમાંથી એક લિફ્ટ કાયમ બંધ રહેતી હોય… તો એ બિલ્ડિંગની પ્રોપર્ટી વેલ્યુ રાતોરાત તળિયે બેસી જાય છે. આવા ડી-ગ્રેડ થયેલા બિલ્ડિંગમાં કોઈ નવો માણસ ઘર ખરીદવા કે સારા ભાડુઆત આવવા તૈયાર થતા નથી. જે લોકો આર્થિક રીતે સદ્ધર છે, તેઓ ફ્લેટ ખાલી કરીને નવી જગ્યાએ જતા રહે છે અને પાછળ રહી જાય છે એક ખંડેર થતું વિશાળ બિલ્ડિંગ, જે સમય જતાં આકાશમાં લટકતી ઝૂંપડપટ્ટીમાં ફેરવાઈ જાય છે!

‘રિસોર્ટ’ નહીં, રહેવા માટે ‘ઘર’ ખરીદો!

આપણે પશ્ચિમના દેશોની નકલ કરીને આકાશને આંબતા કાચ અને કોન્ક્રીટના લક્ઝરી ટાવર્સ તો ઊભા કરી દીધા, પણ તેનું આજીવન આર્થિક ભારણ ઉપાડવાની આપણા મધ્યમવર્ગની ક્ષમતાનું આકલન ક્યારેય ન કર્યું.

હવે સમય આવી ગયો છે કે ઘર ખરીદનાર યુવા પેઢી પોતાની માનસિકતા બદલે. ઘર ખરીદતી વખતે માત્ર બિલ્ડરના બ્રોશરમાં દેખાતું ‘જકુઝી’ કે ‘હોમ-થિયેટર’ ન જુઓ; એ જુઓ કે આગામી ૧૫ વર્ષ સુધી આ લક્ઝરી નિભાવવા માટે દર મહિને તમારા ખિસ્સામાંથી કેટલા હજાર રૂપિયા જવાના છે. રિયલ એસ્ટેટના રોકાણમાં હવે સાચી બુદ્ધિ એમાં છે કે એવી સોસાયટી પસંદ કરો જ્યાં સુવિધાઓ પાયાની  હોય, પણ તેનું મેન્ટેનન્સ ‘સસ્ટેનેબલ’ (પોસાય તેવું) હોય. કારણ કે, દેખાડાની લક્ઝરી ક્યારેક ભવિષ્યની લાચારી બની શકે છે!

આર્થિક એલર્ટ: ઘર ખરીદતા પહેલા ‘મેન્ટેનન્સ ગણિત’ સમજો

>   હિડન કોસ્ટની ગણતરી:  ઘર લેતા પહેલા માત્ર હોમ-લોનના EMI ની ગણતરી ન કરો. તેની સાથે માસિક મેન્ટેનન્સ અને વાર્ષિક પ્રોપર્ટી ટેક્સ ઉમેરીને તમારું વાસ્તવિક માસિક બજેટ નક્કી કરો.

> સિંકિંગ ફંડ ઓડિટ :  જો તમે સેકન્ડ-હેન્ડ (જૂનો) ફ્લેટ ખરીદતા હોવ, તો સોસાયટીના એકાઉન્ટ્સ ચોક્કસ ચેક કરો. ભવિષ્યના મોટા ખર્ચા (કલર, લિફ્ટ) માટે તેમની પાસે પૂરતું રિઝર્વ બેલેન્સ છે કે નહીં તેની ખાતરી કર્યા પછી જ સોદો કરો.

> નિયમો અને પારદર્શિતા:  જે સોસાયટીમાં મેન્ટેનન્સ ડિફોલ્ટર્સ સામે કડક કાનૂની દંડની જોગવાઈ હોય અને જે RERA હેઠળ AOA (એપાર્ટમેન્ટ ઓનર્સ એસોસિએશન) તરીકે કાયદેસર રજીસ્ટર થયેલી હોય, ત્યાં જ રોકાણ કરવું હિતાવહ છે.